[기고=조항준 공인중개사소식지터 발행인]「부동산 거래신고 등에 관한 법률(법률 제17483호)」제3조는 공인중개사에게 부동산 매매거래시 거래당사자 그 실제 거래가격 등을 계약체결일부터 30일 이내에 해당 부동산 소재지를 관할하는 시군구청(신고관청)에 신고할 의무를 부과하고 있고, 이를 이행하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 제28조에 따른 과태료 부과 대상으로 규정하고 있다.
최근 한 사건으로 동조의 부동산 「계약 체결일」에 대한 논란이 뜨겁다. 사건은 한 공인중개사가 공동중개를 통해 2021년 6월 14일 가계 약금 200만 원을 매도인 계좌로 입금과 계약 내용을 문자로 통지하였고, 매수인의 사정으로 바로 계약서 작성을 할 수 없어 2021년 7월 1일 정식 매매계약서 작성과 계약금 입금이 이루어졌다. 해당 공인중개사들은 2021년 7월 23일 이에 대한 부동산거래 신고를 마쳤다. 이에 대해 경기도 안성시는 가계약일을 계약체결일로 판단하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 위반을 이유로 330만 원의 과태료 처분을 공인중개사들에게 예고하고 있다.
하지만 취재 과정에서 안성시청(토지민원과 주소부동산팀 031-678-2891)은 관련 유권해석 및 타 시도의 처분 사례를 참조하였고, 중개사와 거래 당사자 간에 주고 받은 문자에 근거하여 판단을 하였다고 주장하고 있으나, 이러한 행정청의 처분에서 여러 문제점을 확인할 수 있었다.
첫째,「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제3항은 "「공인중개사법(법률 제17799호)」 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 “개업공인중개사”라 한다)가 같은 법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다."라고 명시하고 있다. 법률에서는 공인중개사의 신고시점을 "거래계약서를 작성 교부"했을 때로 그 시점을 명확히 하고 있으나 안성시청이 주장하는 유권해석은 최소한 취재과정에서는 관련민원 답변 말고 그 존재를 확인할 수 없었으며 관련 민원 답변이 행정처분의 근거가 될 수 있는가 또한 의문이다.
둘째,「공인중개사법」 제26조 제2항의 공인중개사의 거래계약서 작성은 개업공인중개사의 서명ㆍ날인을 요구하기 때문에 가계약금 입금일을 공인중개사를 처분할 수 있는 근거로 판단해서도 안된다.
(가계약금 입금일에 거래신고를 할 수 있는 매도인, 매수인 인적사항, 대금 지급일, 잔금일 등이 특정되지 않는다.)
셋째, 계약의 성립을 행정기관이 판단할 수 있는가의 문제이다. 계약의 성립 불성립은 사법적 판단이 필요한 문제로 행정기관이 그를 판단할수 있는 근거도 법익도 존재하지 않는다.
마지막으로, 현장에서 가계약까지의 과정에서 최종적으로 부동산 서면에 표시된 이상의 내용들이 논의되어지고 결정되어지며 이에 따라 계약내용의 변경 심지어는 본계약에 이르지 못하는 경우도 다반사로 발생한다. 따라서 단순히 금전(가계약금)의 교부에 근거하여 계약의 성립을 판단하다는 것은 행정적 편의주의로 보일 뿐이며, 심지어 많은 경우 가계약금에 대한 법원의 판단 또한 그 반환에 있어 계약의 구속력 없이 부당이득으로 판단하는 경우가 부지기 수이다.
이에 대한 현업에 있는 개업공인중개사의 분노는 안성시청의 처분뿐만 아니라 이에 대한 협회에 대응에까지 미치고 있다. 즉, 회원들은 협회가 일선 행정기관의 부당한 해석에 대항하지 못하고, 오히려 그에 승복하고 부당한 행정처분을 수긍하는 식의 대응을 하고 있다고 분노하고 있다. 이에 따라 공인중개사법률소비조합은 유사사례를 찾아 법적인 판단을 구해 볼 계획이다.
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