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김윤덕 장관은 이번 인터뷰에서 초고가·비거주 1주택자도 보유세 개편 대상에 포함되느냐는 질문에 “당연히 들어간다.”라고 답하고, “‘똘똘한 한 채’ 문제도 있고, 비거주 1주택을 포함해 강력한 정부 대책이 있어야 한다고 생각하고, 지금 (대책을) 준비하고 있다.”라고 밝혔다. 이어 “집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않는 구조로 정책을 설계하겠다.”라며 “생활하는 집 외에 투기·투자 목적의 주택 보유는 경제적으로 더 손해가 되도록 할 것”이라고 말했다. 보유세 부담이 올라가는 것이냐는 질문에도 “그렇다.”라고 말했다. 정부의 칼날이 다주택자를 넘어 1주택자까지 겨냥하고 있다는 것이다. 비거주 1주택자가 받는 현행 양도소득세 장기보유특별공제도 손을 댈 뜻을 분명히 말했다. 김윤덕 장관은 “(살고 있는 집 외에) 집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않는다는 (대통령의) 말에 정부 정책의 모든 지향과 방향이 함축돼 있다.”라며 강력한 의지를 드러냈다.
천정부지(天井不知)로 치솟은 집값을 잡으려는 정부의 결연한 의지의 발현으로 진정성을 이해한다. 주택 공시가격 인상이 예고된 상황에서 재산세·종합부동산세 등 보유세가 오르면 고가 아파트 보유자들의 세금 부담은 크게 늘게 될 것은 너무도 자명(自明)하다. 내년도 정부 세제 개편안에 강도 높은 보유세 인상안이 반영될 것으로 예상된다. 재산세와 종합부동산세를 합한 한국의 보유세 실효세율은 2023년 기준 한국의 부동산 보유세 실효세율은 2023년 기준 공시가격의 0.15%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.33%)의 절반 수준으로 다른 선진국보다 낮다. 미국은 1∼2% 수준이고 일본과 프랑스도 1%가 넘는다. 반면 양도소득세, 취득세 등 집을 사고팔 때 내는 거래세는 우리가 선진국에 비해 높다. 국내총생산(GDP) 대비 거래 세수 비중은 한국이 1% 정도로 OECD 회원국 평균의 2배에 이른다. 다주택자 취득세 최고세율도 12%로 세계 최고다. 투기가 발생할 때마다 거래세를 높여 대응한 결과가 누적된 산물이다. 정부는 이를 근거로 세율 조정 필요성을 검토 중인 것으로 보인다.
한국의 국내총생산(GDP) 대비 거래세 부담은 OECD 회원국 중 최고 수준이다. 2022년 한국의 부동산 거래세 비중은 GDP 대비 1.01%로 호주(1.39%) 다음으로 가장 높고 OECD 평균(0.49%)의 두 배를 넘어섰다. 주요국인 스페인이 0.92%, 영국 0.56%, 독일 0.44%, 일본 0.07%에 불과하다. 총조세 대비 거래세 비중도 한국이 4.26%로 OECD 평균(1.86%)의 2.3배 수준에 달해 조사 대상 국가 중 가장 높았다. 다주택자 취득세 최고세율도 12%로 세계 최고다. 투기가 발생할 때마다 거래세를 높여 대응한 결과가 누적된 산물이다. 이러한 이유로 OECD는 2023년 한국 정부에 거래세 부담은 낮추고, 보유세 중심으로 세제를 개편할 것을 권고한 바 있다. 게다가 현 정부가 유예됐던 다주택자 양도세 중과를 되살리기로 함에 따라 5월 10일부터는 조정대상지역 3주택자의 양도세율이 최고 82.5%로 높아진다. 이 조치가 서울 아파트값 상승세를 꺾고 매물을 늘렸다. 하지만 부동산 투기가 잡히고 집값이 안정세를 되찾으면 거래세는 ‘매물 잠김’ 방지 등을 위해 낮춰 나갈 필요가 있다. 특히 정부는 이를 근거로 세율 조정 필요성을 검토 중인 것으로 보인다.
한편 지난 3월 12일 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격동향조사 : 2026년 3월 2주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 3월 둘째 주(3월 9일 기준) 가격 동향을 보면, 일부 단지에서 하락 매물 출회에 따른 가격 조정이 이루어지고, 재건축을 추진하는 단지 및 정주 여건 양호한 단지에서는 상승 거래 발생하는 등 혼조세가 이어지며 서울 아파트값은 직전 주 0.09% 오른 데 이어 0.08% 올랐다. 상승세 자체는 57주째 이어졌지만, 최근 6주 연속(1월 4주 0.31%→2월 1주 0.27%→2월 2주 0.22%→2월 3주 0.15%→2월 4주 0.11%→3월 1주 0.09%→3월 2주 0.08%) 오름폭이 축소됐다. 이재명 대통령이 한 달 넘게 연일 부동산 관련 강력한 메시지를 내놓고, 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 부활과 보유세 인상 가능성 등이 서로 맞물리며 강남권을 중심으로 일부 호가를 낮춘 매물이 나온 상황이 반영된 것으로 해석된다.
무엇보다 일부 단지에서는 가격 조정 폭도 상당하다. 강동구 일대에서는 전용 84㎡(34평형) 아파트가 지난해 거래가보다 수억 원 낮은 가격에 거래되는 사례도 나타나고 있다. 토지거래허가 심사 기간을 고려하면 3월 말까지 계약을 체결해야 하는 갈길 바쁜 상황이어서 최근 부동산 시장에는 매수 문의도 늘고 있다고 한다. 이는 기다리던 매수자들이 많아 지금 시장은 완전히 '전쟁' 분위기로 매도자와 매수자의 심리가 팽팽하게 맞붙은 상황으로 보인다. 특히 고질적인 집값 불안 속에 15억 원 이하 급매물을 선점하려는 ‘오픈런(Open run)’ 현상까지 나타나고 있다. 강남 3구와 용산 그리고 강동구의 집값 상승세가 꺾였다지만 실수요자들이 체감하는 가격 흐름은 여전히 우상향이다. 대출 규제가 사실상 15억 원을 심리적 기준선으로 만들어 놓은 영향이 크다고 할 수 있다.
정부는 지난해 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 37곳을 지난해 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제 지역’으로 묶어 실거주 목적이 아니면 아파트를 못 사게 하는 ‘10·15 부동산 대책’을 시행하면서 대출 한도를 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 묶었다. 그 결과 15억 원 이하 아파트로 거래가 몰리면서 가격까지 상승 압력을 받고 있는 것이다. 한국은행이 지난 3월 12일 발간한 ‘통화신용정책보고서(2026년 3월)’에 따르면 1월 수도권 주택 거래 중 15억 원 이하 주택의 비중은 96.2%로 전년 3월보다 7.6%포인트나 확대됐다.
한국은행의 ‘통화신용정책보고서(2026년 3월)’에 의하면 “향후 통화정책은 중동지역 리스크(Risk) 전개 상황 등 대내외 정책 여건의 변화와 이에 따른 물가 및 성장 흐름, 금융안정 상황 등을 면밀히 점검하면서 결정해 나갈 것”이라고 밝혔다. 일반적으로 금리 상승 국면에서는 이자 부담으로 ‘디레버리징(Deleveraging │ 차입 상환·부채 축소)’이 시작되고 있지만 최근 은행 대출은 주식시장 변동성 확대 등과 얽혀 오히려 신용대출을 중심으로 늘어나는 추세다. 국내 5대 시중은행( KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 올해 3월 12일 기준으로 합산한 ‘신용대출 잔액’은 766조 5,501억 원으로 올해 2월 말보다 6,847억 원이나 급증했다. 특히 이재명 정부 출범 이후 부동산에 대한 규제 수위가 높아지면서 투자 수요가 주택에서 자본시장으로 이동하고 있다는 분석이 많다. 주택담보대출은 정부의 각종 부동산 규제로 8,302억 원 뒷걸음쳤지만, 신용대출이 무려 1조 4,327억 원 급증했다. 이러한 증가 규모는 2021년 7월(1조 8,637억 원) 이후 4년 8개월 만에 최대 기록이다.
세제와 대출 규제로 일부 지역의 집값을 일시적으로 누를 수는 있겠지만, ‘풍선효과(Balloon Effect │ 어떤 문제를 억누르려는 정책이 오히려 다른 지역이나 다른 방식으로 같은 문제를 야기하는 현상)’라는 부작용을 피하기 어렵다. 15억 원 이하 아파트들의 거래량 급증과 가격 상승에 이은 대출 확대는 그 전조(前兆)로 읽힌다. 실수요자가 원하는 도심 아파트 공급이 뒷받침되지 않는 한 집값 상승 압력은 언제든 다시 커질 수밖에 없다. 그러함에도 불구하고 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 부동산 대책의 초점을 보유세 개편 등 세제에 맞추고 있다. 향후 1~2년간 공급 공백이 우려되는 만큼 도심 재건축·재개발 속도를 높이고 접근성과 이동성 중심의 교통 기반 확충과 함께 서민이 접근할 수 있는 다양한 주택 공급을 서둘러야 한다. 그래야만 집값 불안 때문에 빚을 내서라도 집을 사려는 ‘오픈 런’도 멈춰 세울 수 있음을 명심하고 직시해야만 한다.
올해 들어 정부는 연일 ‘구두’로 강력한 집값 안정 의지를 밝혀 왔다. 중장기적으로 부동산 시장을 안정시키고, 부동산에 묶인 돈을 생산적 부문으로 움직이기 위해선 이것만으로는 부족하다. 보유세·거래세의 균형이 잡힌 세제 등 정책 의지를 뒷받침할 탄탄한 제도적 장치를 마련해야 한다. 그럴지라도 ‘실거주 1주택’만이 정답인 듯 비거주자를 투기 세력으로 몰아가는 기계적인 규제 의식은 우려스럽기도 하다. 우리 사회엔 자녀 교육이나 직장 등의 사정으로 보유 주택이 아닌 곳에 살고 있는 비거주 1주택 사례가 한둘이 아니다. 실거주라는 잣대를 앞세워 이들을 투기 세력으로 간주해 무거운 세금을 물리거나 집을 처분하라고 몰아가는 시도는 자칫 현실을 도외시한 정책이란 비판에 직면할 수 있음도 각별 유념해 부작용의 최소화에도 심혈을 기울이는 지혜를 모아야 할 것이다.
역대 정권에서 각종 부동산 정책과 관련 규제를 쏟아내면서도 1주택자에 대한 세제 혜택 등을 유지했던 것은 최소한의 국민 주거 안정을 최우선으로 지원하기 위한 불가피한 조치였음을 부인할 수 없을 뿐만 아니라 국민들도 이에 적극 부응했음은 솔직히 인정해야 할 것이다. 지금 문제 삼고 있는 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림 현상도 따지고 보면 1가구 1주택을 유도해 온 정부의 각종 규제와 정책이 낳은 부산물임을 부인할 수 없다. 1주택자에 대한 세금 강화는 부동산 제도의 오랜 기조가 획기적으로 바뀌는 일인 만큼 더욱 신중한 접근과 국민적 공감대가 필요한 사안이다. 실거주자 위주의 주택시장 조성이라는 정부 정책의 방향은 결국 투기 근절과 주택시장 정상화를 위한 고뇌에 찬 결단으로 반기고 환영할 일이다.
이재명 정부의 정책 방향과 접근 그리고 시도는 정말 옳고 참으로 맞다. 그럴수록 정부는 시장의 목소리에 귀 기울이고, 세심하고 촘촘한 정책 설계로 제도가 조기 안착하고 연착륙하도록 속도와 강도를 조절하는 지혜를 모으고 부당한 피해자가 생겨나지 않도록 최선을 다해야 할 것이다. 현 정부 들어 부동산 시장에 묶인 돈을 주식시장으로 투자의 중심을 옮기겠다는 ‘머니 무브(Money move │ 자금이 한 투자 시장에서 다른 시장으로 이동하는 현상)’ 통로를 꾸준히 정비해 온 것이 눈에 띄는 성과로 결실을 거두기 시작했다. 때마침 강남 3구 아파트값이 하락 전환하고 용산과 강동구도 내림세로 이어지고 있다. 이러한 동력을 발판으로 우리 경제가 활력을 얻고 선진 경제 대국으로 발전하고 비상하고 웅비하기를 바라고 원한다.
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